Superbonus 110% per gli immobili: tutto quello che devi sapere

Il Decreto Rilancio, con riferimento ad interventi su immobili, ha introdotto il Superbonus 110% che ha acceso l’attenzione dei contribuenti per l’entità del beneficio spettante, pari appunto al 110% della spesa sostenuta.

La nuova norma sostanzialmente amplia il vantaggio fiscale (sotto forma di detrazione) previsto per interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico, effettuati dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

L’agevolazione spetta sostanzialmente a persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa o professione), ai condomini (con beneficio assegnabile anche a detentori di immobili adibiti ad attività di impresa o professione, purchè il condominio sia a prevalente destinazione abitativa), ad esclusione di abitazioni signorili, ville o castelli (categorie catastali A1, A8, A9).

Per interventi realizzati su edifici unifamiliari o su unità site in edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti con almeno un accesso autonomo all’esterno, il superbonus spetta per spese sostenute da persone fisiche per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari (e quindi anche “seconde case”); tale vincolo non opera per interventi su parti comuni dell’edificio, nonché per interventi antisismici.

La detrazione d’imposta del 110%, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo,  è ammessa entro i limiti di capienza dell’imposta Irpef annuale (ossia il soggetto deve avere un reddito tale da assorbire la detrazione in quanto una eventuale eccedenza non può essere riportata al periodo successivo o chiesta a rimborso).

Spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se precedente. Parliamo di una vasta platea di soggetti, ossia, oltre al proprietario, il nudo proprietario,  il titolare di diritto di uso, usufrutto, abitazione o superficie, nonché il detentore dell’immobile in base a contratto di locazione, anche finanziaria, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché addirittura i familiari del possessore o detentore dell’immobile.

Gli interventi trainanti per ottenere il Superbonus

L’incremento al 110% opera se si realizza almeno una delle seguenti tipologie di intervento, definite trainanti, ossia:

– isolamento termico degli involucri, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare sita all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno

– sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria su parti comuni degli edifici, o con impianti di riscaldamento, raffrescamento o fornitura di acqua calda sanitaria su edifici unifamiliari o su unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno

– interventi antisismici per la messa in sicurezza statica di parti strutturali di edifici.

Altri interventi compresi

Il superbonus 110% spetta anche per ulteriori interventi, definiti “trainati”, se eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti sopra richiamati. Trattasi di interventi di

– efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus: ci riferiamo, per esempio, ad interventi di riqualificazione energetica, interventi su involucro, pannelli solari per acqua calda, sostituzione impianti climatizzazione con caldaie a condensazione o pompa di calore, schermature solari, tutti interventi per i quali vigono specifici limiti di spesa) ;

– installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Per finire, il superbonus 110% spetta anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati in impianti solari fotovoltaici agevolati, a condizione che siano eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico sopra elencati.

Sconto in fattura o cessione del credito

In alternativa alla fruizione diretta della detrazione (per incapienza del reddito o altri motivi) si può optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito. Nel primo caso il fornitore applica uno sconto (il cui importo è da contrattare e comunque non può eccedere l’importo del corrispettivo) sul corrispettivo: il cliente gode quindi di un contributo (di valore pari appunto allo sconto) anticipato dal fornitore, che poi recupererà, sotto forma di credito d’imposta.

Nel secondo caso (cessione del credito), il contribuente che riceve (e paga) la fattura a prezzo pieno, ha poi la facoltà di cedere il credito d’imposta (corrispondente alla detrazione spettante) ad altri soggetti. Ovviamente il prezzo di cessione sarà oggetto di trattativa col terzo acquirente.

Sia che si opti per lo sconto sul corrispettivo o per la cessione del credito, al fine di evitare eventuali abusi il legislatore ha previsto l’intervento obbligatorio di figure professionali chiamate a verificare (ed attestare) la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

Certificazioni ed asseverazioni

In ogni caso è resa obbligatoria l’asseverazione tecnica degli interventi effettuati, ossia la verifica dell’esistenza dei requisiti tecnici richiesti e della corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Nel caso di efficientamento energetico sono necessari l’attestato di prestazione energetica (Ape), sia ante che post intervento (che dimostri l’incremento del rendimento in almeno due classi (o una se impossibile conseguirne due) e la Relazione di conformità dei requisiti tecnici e congruità delle spese in relazione agli obiettivi di efficientamento.

La realizzazione di misure antisismiche comporta l’obbligo di asseverazione dell’efficacia degli interventi. Per tutte queste incombenze sarà quindi indispensabile rivolgersi a figure professionali abilitate.

Dette certificazioni vanno rilasciate al termine dei lavori o a stato avanzamento dei lavori. In caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti e della documentazione richiesta, comporta la revoca della detrazione, oltre a sanzioni ed interessi.

Un consiglio

Risulta evidente che non è possibile improvvisare: specificità degli interventi con correlati obiettivi energetici, tetti di spesa riferibili ai singoli interventi, certificazioni ed attestazioni da produrre (e conservare) impongono una accurata analisi preventiva.

Il nostro consiglio è di pianificare attentamente gli interventi da effettuare sull’immobile, definire i risultati raggiungibili, individuare le misure agevolative applicabili e la conseguente documentazione necessaria, unendo le competenze sia tecniche che fiscali di esperti professionisti ed avvalendosi di imprese di comprovata esperienza.

Lo Studio è a vostra disposizione per ogni chiarimento: 030. 8920686/ 030. 826811.